Ne žele profesionalne upravnike, a bez njih ne mogu!
Nužno zlo i dodatni namet države - tako stanari vide profesionalne upravnike zgrada.
Alo!/Masanori Jošida
O tome da su nepoželjni svedoče i masovne ostavke koje upravnici podnose zbog neuvažavanja stanara, prevelikih obaveza i niskih zarada. Koliko daleko su pojedinci spremni da idu da bi ih oterali pokazalo se na primeru Tatjane Strugar, kojoj je anonimni stanar pod pretnjom zatražio da podnese ostavku u roku od 15 dana.
- Opstrukcije su razne. Često su verbalno nasilni. Govore: „Nema šanse da zaživi”, „Ja to neću da plaćam”, „Država nam samo izmišlja namete”, a nisu svesni da u stvari ulažu u kvalitet sopstvenog stanovanja. Sa druge strane, upravnici su odgovorna lica, obavezna da stanarima budu na raspolaganju 24 časa dnevno sedam dana u nedelji - objašnjava licencirani upravnik Dejan Mijatović, pokretač portala „profesionalni upravnici“.
Oko 70 odsto stambenih zajednica je registrovano sa upravnikom iz redova stanara, objašnjava naš sagovornik, dodajući da se u većini slučajeva obaveza vlasnika prema stambenoj zajednici isplaćuje gotovinski, od vrata do vrata, da čistačice rade na crno i da stambena zajednica nema ugovore o održavanju, kako je to zakon propisao.
- Kada budu bili pod pritiskom da rade sve po zakonu, svi će odustati. Kazne za odgovorna lica kreću se do 150.000 za fizičko lice, a za firmu kao organizatora profesionalnog upravljanja kazne idu do dva miliona dinara - objašnjava Mijatović.
U Srbiji trenutno postoji 700 licenciranih profesionalnih upravnika, a do sada je registrovano oko 30.000 stambenih zajednica. Procenjuje se da ih još oko 20 odsto nije registrovano.
- Zbog veoma niske cene, koja je fingirana u medijima još od maja 2017, imamo samo 700 licenciranih upravnika zgrada. Ministarstvo je u avgustu prošle godine ocenilo da je potrebno minimum 5.000 upravnika. Zato je sprovođenje Zakona o stanovanju u opasnosti. Na mesečnom nivou prosečna cena usluge profesionalnog upravnika kreće se između 250 i 300 dinara po stanu. To nije neto iznos, već se od tog novca plaćaju svi rashodi - porezi, doprinosi, gorivo, edukacija, oprema, softver, kompjuteri - ističe naš sagovornik.
Zaustaviti napade i pretnje
- Jedino rešenje je da nam država dodeli status službenih lica. Zamislite sutra kada uđemo u prinudna izvršenja, lupaće nam automobile, lupaće nam glave - zabrinut je licencirani upravnik Dejan Mijatović.
Vlasnici stanova i lokala imaju obavezu da učestvuju u rashodima. Za dokazivanje vlasništva relevantno je stanje u Katastru nepokretnosti, koji je, kako navodi Mijatović, prilično neažuran.
- Stanovi se vode na razne firme koje su odavno likvidirane, stanovi iz društvene svojine, koja je Ustavom ukinuta 2006. Katastar nije ispratio situaciju na terenu. Obaveza vlasnika je da se u roku od 30 dana uknjiži, ali ukoliko to i ne učini, neće snositi sankcije. Država bi morala da interveniše, jer će nastati problem s naplatom. Ako uslugu fakturišete na stvarnog vlasnika, a on se nije uknjižio, postupak izvršenja dolazi do suda, a on će odbiti zahtev jer ne postoje aktivna i pasivna legitimacija od strane tužioca, u ovom slučaju stambene zajednice. Tako zakon štiti nesavesne građane - ističe licencirani upravnik.
Prinudnog upravnika postavlja lokalna samouprava, a ona takođe donosi odluku o ceni njegove usluge. Ona je čak i dvaput niža od tržišne, što je za mnoge neisplativ posao.
- Jedinice lokalne samouprave za prinudnu upravu određuju cenu od 130 do 220 dinara. Sa jedne strane imate stanare koji su ispunili zakonsku obavezu i angažovali profesionalnog upravnika po većoj ceni, a sa druge strane su oni koji nisu hteli da registruju stambenu zajednicu, oforme skupštinu stanara, ali vi ih zbog toga još nagrađujete manjom cenom upravnika od one koju plaćaju oni koji su to uradili poštujući zakon. Pod takvim uslovima sigurno neću raditi prinudnu upravu - ističe Dejan Mijatović.
To, izgleda, nije jedina problematična situacija.
- Na primer, za zgradu sa šest stanova određena je mesečna cena prinudne uprave od 150 dinara po stanu. Mi tu zajednicu moramo da registrujemo o svom trošku. Taksa tamo gde ja živim iznosi 1.200 dinara. Pošto stanari neće da registruju zajednicu, nema ko drugi. Ista je situacija sa pečatom i OP obrascem, koji mora da se overi kod notara. Ne znam da li postoji mehanizam da naplatimo svoja potraživanja jer bez skupštine stanara koja o tome odlučuje nije moguće prebaciti sredstva sa tekućeg računa zajednice - kaže on.
Penali za probijanje roka
Registraciju stambenih zajednica i izbor upravnika kontrolišu komunalni inspektori. Taj rok je istekao u decembru prošle godine. Ukoliko ni po nalogu komunalne inspekcije stanari ne registruju stambenu zajednicu, lokalna samouprava im dodeljuje prinudnog upravnika. Ujedno odlučuje da li će im biti izrečena kazna i kolika. Zakonom je predviđeno da može biti od 50.000 do dva miliona dinara.
Objedinjena naplata rešenje za neplatiše
Kako bi stali na put neplatišama, pojedini upravnici su se odlučili da svoje usluge naplaćuju putem JKP „Infostan”. U JKP „Infostan i tehnologije” potvrdili su da u Beogradu za to postoje tehnički uslovi i da će sistem objedinjene naplate tih usluga zaživeti. Naplata će biti automatska u slučaju prinudne uprave, kada Skupština Grada Beograda izglasa cenovnik usluga prinudnih upravnika. Ipak, i za to će im biti potrebna saglasnost skupštine stanara. U manjim mestima, gde ne postoji sistem objedinjene naplate, situacija će biti „čupava”, ocenjuju upravnici.